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环京楼市“脱缰急驰”谁能笑到最后

2019-07-11 09:06:05
  

  在出京的106国道和京开高速路两旁,在开往廊坊的“8”字头、“9”字头公交车座椅后背,在大兴区南部几乎所有的公交车站台上,都充斥着各式各样的地产广告:“首付两万起,抄底大京南!”、“出了北京城,就买孔雀城!”、“京南买房,看过万华城再决定!”……驾车出高速口后转个弯,在等红灯的间歇,马上就会有人挤进快车道上猛敲车窗,晃着手中五颜六色的传单:“空港一号的新楼盘,您有兴趣看看吗?”

  固安县本地的李先生,在4年前固安房地产开发的初期,就购入了两套房,目前一套自住,一套出租。对于自己的投资期待,李先生斩钉截铁地说:“现在傻子才卖呢!等新机场一落地,地铁通到榆垡,固安的房价绝对会涨到两万,现在谁卖谁后悔!”

  从数据上看,上半年涿州、固安、香河、大厂、三河等环京区域楼市整体成交“量价齐升”,其中成交面积达833万平方米,同比增长33%;成交均价8609元/平方米,同比上涨21%;成交金额717亿元,同比增长47%;环京区域的市场规模较2013年几乎翻倍。从成交均价上来看,河北燕郊以15203元/平方米居首,同比增57.79%,香河、大厂、固安分别以31.3%、29.77%和24.8%的增幅紧随其后。

  这些面积约500平方公里,常住人口不及50万的小镇,房价因何而一涨再涨?“脱缰急驰”的环京楼市,是昙花一现还是势不可挡?

  “价格洼地”向远京转移

  京开高速榆垡出口的正南十公里处,密密麻麻地坐落着数十座落成不久的高层建筑。这里是廊坊市固安县,县城的主干道上,隔几十米就会出现这样的一张广告牌:“一个笑容可掬的老外抱着一块牌子,上面写着‘我爱北京天安门正南50公里’。”50公里,这意味着如果走高速公路的话,固安距离北京市中心也只有理论上不到1小时的车程。

  2014年12月15日,国家发改委正式对北京建设新机场项目予以批复,规划占用北京市大兴区礼贤镇、榆垡镇与河北廊坊市广阳区联片区域,终端建成拥有9条跑道,规模达旅客吞吐量1.2亿人次,飞机起降量100万架次的新首都机场,预计2019年投入使用。而固安,距离这个可能将是世界最大最繁忙的机场,仅有8公里,约15分钟的车程。

  背靠新机场,离北京这样近,却又不在北京,没有“史上最严限购令”的约束,一个看上去绝佳的区位。自2012年起,花花绿绿的广告牌,口若悬河的卖房人,浩浩荡荡的看房团,就已成为这座小县城里常见的风景。

  在这里来来去去的人,最为关注的只有两个字——房价。

  在第一批崛起的北三县房价已经飙升至动辄两三万元/平方米之后,京南的廊坊固安、涿州、永清以及天津武清等地又被视为新一批的“价格洼地”,引来无数投资者“竞折腰”。

  4年前,在某房地产论坛里,有专家曾预测固安的房价将涨至6000元/平方米左右,而下面跟帖的很多网友还表示半信半疑。如今,固安全县的二手房均价都已从1月份的7000元/平方米左右上涨到目前的1.1万元/平方米。至于新开楼盘,从前不久固安几大售楼处现场来看,绿宸万华城、孔雀城英国宫等楼盘,均价基本都在1.5万元以上,而打出“新机场”牌,直接挂上“空港”二字的孔雀城空港壹号楼盘,新开的一栋楼均价已高达1.9万元,突破两万只在朝夕之间。

  而“价格洼地”还在进一步向远京区域转移。目前均价还不足一万的天津武清、京南的霸州、京西南的涞水,甚至更远的保定、张家口,都不同程度地出现了楼盘火爆、楼市提价的现象。

  环京楼市发展逻辑如此简单:以北京为中心,一环套一环地向外推进。

  一位专注于环京房地产销售的置业顾问在朋友圈写下这样一段文字:“不要挑,只要是北京周边的房子,你的钱刚好能买,一定要买下来,配套都会完善的,房子都是在快速增值,转手卖掉,可以小房换大房,大房换别墅。”

  产业化弱于住房市场

  翻看环京区域的房地产交易数据,2011年绝对是转折性的一年。正是在那一年的4月,北京市出台了沿用至今的“史上最严限购政策”,规定非京籍人士需纳税和缴社保超过五年,才可在京内购房一套。在这样的形势下,2011年5月,固安孔雀大卫城三期开盘。如今在这座小区里,停满了挂着五湖四海牌照的私家车,他们的主人几乎都是首批被“限购令”“赶”到这里的人。

  记者走访发现,固安各小区的入住率并不低,小区门口的停车位长期处于满载状态。在2015年前购入此处房产,现今已入住的住户中,“双城上班族”占据了一大部分。

  孔雀城英国宫的住户陈先生告诉记者,自己是受同事推荐才来固安购房的,“公司在南四环,离这边很近,开车不到45分钟就能到,再说房价也比京内低很多。”尝到甜头之后,陈先生还把固安推荐给了自己的山东老乡们。

  而据大卫城三期住户李女士介绍,自己和老公都来自吉林,在北京工作。因没有北京户口,急着结婚的两人只得把目光投向环京区域。“当时老公在大兴工作,离这里较近,所以我们没有选择北三县,而是在固安买了房。”不过,李女士的工作单位在北三环,对于每天来往双城的生活,她也面露难色:“每天耗费在路上的时间得有5个多小时,有时候真的累到想辞职。”

  他们,是环京楼市最早的开拓者。北京限购之后,被“压抑”住的刚需,只能到环京区域寻找出口,这个出口可能是固安,也可能是燕郊、大厂等地。

  距离北京市中心30公里的燕郊,是环京楼市“梦开始的地方”。位于北京东部,在地图上像“楔子”一样嵌进北京市版图的燕郊,如今已是人满为患,拥堵不堪。燕郊的整体发展是借了通州向东外溢的“东风”,多少有点被浪潮所裹挟的味道。有业主就不禁吐槽:“燕郊的发展既缺乏整体城市规划,也缺乏产业支持,成为‘睡城\\’也真是身不由己。”

  但固安不同。受惠于限购政策和区位优势的固安,并不仅仅满足于承接北京所外溢出的楼市刚需,高端消费、新兴产业聚集也是其发展的动力之源。

  定位于“北京新机场·中央国际湖区”的孔雀城大湖楼盘即将推出临湖双拼、合院项目。其中双拼别墅产权面积约350平方米,预计总价1500万/套起。目标直指高消费人群。

  雄心勃勃的开发商们计划将身处京津桥梁的固安打造成一个具有长足发展潜力的新型未来城市。“固安工业园区”则是决定这一目标能否实现的重要一环。截至去年6月底,固安产业新城累计引入企业约440家,实现项目签约投资额近千亿元。

  但在中原地产首席分析师张大伟看来,对于环京区内的诸多县级市而言,房地产仍是地方政府的主要财源,虽然很多地方已拉开了产业化的序幕,但产业化支撑弱于房地产的态势,在环京区域占据主流。

  “暴涨”背后需要冷思考

  跃跃欲试的看房团背后,还有大批不肯轻易抛售房源的房主。

  每逢周末,满载着看房团的大巴都会将固安县城的主干道挤得水泄不通。孔雀大卫城的房主李女士表示,每天能收到十几个电话打来问她是否考虑卖房,但“近期绝对不会考虑卖”。

  对于投资者们而言,至少目前为止,环京楼市的发展距离触碰到他们心中的“天花板”还有一定距离。

  一位王姓销售人员则向记者透露:“房荒即将来临,整个京南区域,大多数楼盘要么排号不开盘,要么排上号选不上房,要么卖完了,可选余地越来越少。在这种情况下,我们都建议业主不要犹豫,能买哪儿就买哪儿,买到即赚到!”

  然而,京南真的“一房难求”吗?记者调查发现,固安最新开售的“空港一号”楼盘和早前开售的英国宫楼盘都具备一定房源,甚至无需排卡取号,即可直接购买。整个环京区域内,除了燕郊房源略显紧张外,香河、大厂、安平、固安、廊坊市区、永清等地均有不少楼盘在售。而在此前,香河二手房全面停止网签的新闻也在朋友圈内传得天花乱坠,但不久后随即被政府辟谣。

  有业内人士调侃道:“当你听说环京楼市的新盘几乎已经卖光、某些楼盘已经封盘待价而沽的时候,实际的情况一定是,过不了多久,又会有一大片房子乌央乌央地冒出来。”

  被“暴涨”诱惑而来的不仅有投资者,如今的环京区域已然成为各大房企的“必争之地”。

  前有绿地、万通、富力等多家全国性房企入驻香河,后有首钢集团进军大厂夏垫;华夏幸福在固安、大厂、怀来等地开发孔雀城项目,碧桂园则在燕郊布局时代城项目、在大厂入股力宝国际项目,并在承德、秦皇岛等地以收购方式参与多个项目开发建设。

  最近,万科员工在香河拍地被围殴和恒大三次举牌廊坊发展等事件的发生,也再次印证了环京区域对各大地产商的巨大吸引力。

  开发商不断涌入的背后,是居高不下的房价和整个地区持续火爆的市场。地方政府也较早做出了反应。今年4月1日,廊坊市出台“廊九条”限购政策,规定实行住房限购和差别化住房信贷政策,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%,主要针对对象是环京县市,包括三河、大厂、香河和固安。

  但“限购”对火爆楼市的降温作用收效甚微。“廊九条”过后,燕郊房价很快重回2万元时代,截至目前,大部分项目销售价格维持在2.5万元左右,部分二手房价格突破3万元。而按照“廊九条”的要求,项目售价不能超过备案价10%,当前售价已超限。

  在“楼市越限,房价越涨”的逻辑怪圈里,“限购”似乎成为房价上涨的公开宣言。甚至有业内人士表示:“越限购城市的房产你越得去买,限就是政府帮你摁着,一松手就会往上涨。”

  在环京区“购房即可落户”的时代也宣告结束。2014年11月18日,河北省发布户籍制度改革意见,北京周边五县市(三河、大厂、香河、永清、固安)购房落户要单独设限。2015年春节后,环京五县市暂停办理所有“购房入户”业务。而根据一季度印发的《河北省居住证实施办法(试行)》,居住证积分落户等一系列制度设计正在其中。

  对此,张大伟认为,廊坊等地虽相继出台了限购、取消购房落户等政策,但据他了解,政府的监管、执法力度相对较弱,政策的落地执行多多少少都打了折扣。“当涉及到地方财政收入和政府政绩的时候,政府的限购决心本身就是不足的。”

  环京楼市前景几何

  一派欣欣向荣的环京区域,未来的楼市还会持续如此火爆吗?

  北京住宅房地产业商会会长黎乃超认为,作为大北京地区未来发展的重要地带,京郊地区房产开发具有明显的区位优势,这对于房价的提振具有巨大的作用。短期内,环京楼市冷却下来的可能性不大。

  “如从刚需的角度而言,环京楼市的价格疯涨无疑是非理性的,但如果从货币释放量的角度考量,环京楼市依然面临着信贷利好。在当前的资金大潮下,优质资产稀缺,类似环京房产这样的少数优质资产出现了价格上的非理性上涨,也实属正常。”张大伟则表示。

  环京房地产开发还面临着一系列政策利好。2014年2月16日,中央明确了北京城市战略定位,强化首都全国“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的核心功能,同时要调整疏解非首都核心功能。截至去年底,北京一共疏解出了220个区域性批发市场,79个工业企业。

  而在固安县大清河产业园区内,京津冀(固安)国际智能物流产业园、京东方触控一体化显示模组项目等10个重点项目已经正式开工建设。今年集中开工的10个项目中,承接北京产业转移的占50%,战略性新兴产业、现代服务业等项目投资占70%。

  对此,黎乃超认为,由于北京土地资源的稀缺性以及城市核心城区发展的局限性,北京城市职能向外部扩展将是重中之重。

  “作为距离北京最近的京郊地带,北京城市职能的疏散地点以京郊地区为首选。”黎乃超分析,由于发展滞后,京郊保留较为完好的自然环境,酝酿出了更多低密度、高绿化的居住区。“土地资源具有稀缺性,北京的城市职能的疏散必然导致周边相关产业的发展以及交通等基础设施的完善,加之北京人口红利,京郊地区的房价上涨属于大势所趋。”

  今年8月初,大兴区向首都机场集团移交了最后一期约2600亩土地,标志着新机场的供地工作已经圆满完成。而早在2015年5月,北京官方也首次确认地铁4号线将南延通至固安,即将新建的地铁19号线也将在草桥站与新机场线实现换乘。此外,作为北京疏解非首都功能的重要通道,被喻为“大七环”的北京大外环高速公路也预计于2016年年底通车。

  业内人士认为,这些建设将引来更密集的政策释放,未来的京南区域客流集聚效应将更为明显,周边生活区域也将共享更多的商业配套。

  谈及环京区域未来的发展前景,黎乃超表示,京郊楼市未来的价值和发展潜力到底如何,与以下六个关键点息息相关:一是交通的无缝化,京郊地区多元化交通方式的不断完善,是京郊地区房产开发的重要保证;二是产业的实心化,只有形成多元化产业结构,才能够促进城市经济的发展,进而对房地产业进行提振;三是环境的宜居化,由于北京越来越陷于“大城市病”之中,人们都希望在北京周边找到更好的生活平台,宜居的环境将会是购房者考虑的重要因素之一;四是各类资源的平等化,如果更多京内良好的教育、医疗资源落地于环京区域,对楼市的发展将具有重要意义;五是房价的稳健化,过早透支区内消费增长性的策略并不科学,如果要真正实现各个卫星城的差异共生和可持续发展,就需要对房价进行稳健化的管理。见习记者徐徜徉
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